Правительство Мурманской области в конце прошлой недели сообщило о завершении строительства системы оснежения на горнолыжном склоне в Кировске. Между тем, как мы писали еще 2 года назад, оснежение склонов вряд ли повлияет на конкурентоспособность Кировска как горнолыжного курорта, ведь и сейчас снежный сезон в Кировске достаточно продолжительный.
Зато вот состояние жилфонда — это настоящая проблема и для местных жителей, и для приезжих. Жить туристам приходится в уродливом частном секторе, так как гостиниц в Кировске мало. Половину времени приходится проводить, бродя по городским дворам с облезлыми стенами.
Ну какой это курорт? Серый, мрачный город.
Перед вами типичный представитель кировского жилфонда, дом № 23 по улице «50 лет октября».
Это здание 1967 года постройки, серия 1- 464. Срок эксплуатации таких панельных домов рассчитан примерно на 80-100 лет. Однако, этот срок может быть существенно меньше в северных городах, таких как Кировск, из-за ежегодного замораживания и оттаивания стеновых конструкций. Фондом капремонта в 2030-2032 гг. запланирован ремонт крыши этого дома, все остальные виды работ — к 2035-2037 гг.
Вы представляете, этот дом будет стоять в таком виде до 2037 года?
В Москве от таких домов УЖЕ практически полностью избавились за счет городской программы реновации. А в Кировске никто не собирается с ними ничего делать и никакой программы не разрабатывает.
Между тем, опыт работы с советским жилфондом накоплен уже не только в России, но даже за ее пределами.
Например, в Германии после падения Берлинской стены проблему советского жилфонда сразу определили как одну из самых важных. Там происходило что-то похожее на Кировск: люди массово покидали свои дома, уезжая на другую территорию. В результате многие дома и районы бывшего ГДР опустели. Этот немецкий дом — практически родной брат наших советских панелек:
Сначала правительство Германии начало сносить эти дома, но очень скоро там поняли, что этот путь неправильный. Во-первых, снос домов привел к еще большему оттоку населения с этих территорий: люди восприняли это как сигнал к бегству. Во-вторых, советский жилфонд по сути представлял собой массовое дешевое жилье, уже готовое к жизни. И требовалось только привести его к современным стандартам. Посмотрите, к какому виду привели этот дом:
Эти изменения в Германии происходили в 90-х (!) годах. В России власти таких городов как Москва, Екатеринбург, Калининград начали свои программы реновации 5-7 лет назад. Кировские власти до сих пор «не чешутся». Уже и Путин назвал это национальным приоритетом, что ж вам еще надо?
Конечно, реновация жилфонда — это сложная и затратная программа. Мы убеждены, что инициировать и финансировать такую программу в Кировске должно градообразующее предприятие «Фосагро». Но сегодня, для разнообразия, рассмотрим, какие еще есть варианты.
Немецкая схема
В Германии домами владеют в основном жилищные кооперативы, в то время как у нас в России жилье по большей части приватизировано. В Германии жилищные кооперативы финансировали реновацию жилья за счет кредитов, которые возвращали потом из средств аренды от сдачи жилья населению. Частично программу реновации жилья финансировало правительство Германии. Важнейшим критерием участия в государственной программе была полная санация дома. То есть, чтобы получить правительственный грант, нельзя было выполнить лишь часть работ, необходимо было реализовать весь проект целиком: аудит дома, повышение его энергоэффективности, реконструкция здания по новому проекту.
А что же у нас?
Схема Кузина-Смолина
У нас жильем владеют собственники — частные лица. Договориться с ними неимоверно сложно. Но у Администрации Кировска уже есть неплохой опыт работы в этом направлении. По инициативе Юрия Кузина в Кировске реализуется программа установки энергоавтоматики в домах, которые относятся к муниципальной управляющей компании «Горэлектросеть» с привлечением денег «Фосагро». Заметьте, как круто на самом деле придумано: «Фосагро» не может инвестировать в частное жилье, но может вложить средства в «Горэлектросеть». При этом «Горэлектросеть» использует деньги по кругу: возвращая инвестиции с каждого дома и вкладывая их в следующий дом. Такая «цепная реакция» создает что-то вроде вирусного распространения программы по всему жилфонду. Специалист, который наиболее активно вовлечен в этот проект со стороны жильцов — Сергей Смолин. Жители домов рассчитываются за оборудование за счет экономии, которая возникает вследствие снижения потребления энергоресурсов дома.
Опрос населения в целом говорит о том, что недоверие к проекту осталось, но и поддержка у него тоже есть:
То есть, схема рабочая. Но цель не оправдывает себя.
В качестве маркетинговой приманки Юрий Кузин «нарисовал» для жителей домов возможность снизить квартплату после того, как новое оборудование себя окупит. Разве эта цель стоит таких усилий? По аналогии с Германией можно было предложить жильцам домов полную реновацию жилья с финансированием из тех же самых сэкономленных средств.
Вот как итоге мог бы выглядеть этот дом:
Жильцам можно было бы предложить принять весь пакет работ только целиком:
аудит здания
ремонт кровли (при необходимости)
замена инженерных коммуникаций (при необходимости)
утепление чердака и подвала
утепление и облицовка фасада
установка стеклопакетов в окнах подъездов
ремонт подъездов внутри
ремонт входных групп
установка энерго-автоматики
По такой же финансовой схеме, как реализуется сейчас:
- Жильцы ни за что не платят отдельно, их участие в проекте «зашито» в текущую квартплату;
- Квартплата при этом не повышается (остается на данном уровне ближайшие 5-6 лет);
Согласились бы жильцы на такой вариант реновации? Результаты опроса:
Как видим, перспективы — и поддержка жильцов — у этой схемы реновации есть.
Московская схема
Давайте теперь посмотрим на опыт Москвы. Здесь реновация сильно отличается от Германии. Если в Германии удобство для человека является приоритетом программы, в Москве на первом месте деньги и прибыль застройщика.
Это можно понять, ведь в Москве таких домов тысячи, и государство не разбежится выделять сотни миллиардов рублей на их реконструкцию. Поэтому в дело идут деньги частных инвесторов. Из пятиэтажной хрущевки делают 20-этажный современный дом (часто сносят дом и строят новый), таким образом застройщик-инвестор зарабатывает на продаже квартир в верхних этажах, заселяя прежних жильцов в нижние этажи. Понятное дело, застройщик заинтересован в том, чтобы построить максимально высокий дом. Вот, например, раньше на этом месте были хрущевки:
В Москве жилье очень ликвидно, поэтому эта схема реновации выгодна инвесторам и застройщикам. В Кировск инвесторы за таким предложением вряд ли пойдут. Продажа «лишних» этажей жителям города в условиях оттока населения — это звучит не очень реалистично.
Да и не хотелось бы в Кировске возводить многоэтажное жилье, когда тренд во всем мире — снижение этажности. Где-то было исследование, что люди могут комфортно жить лишь в домах, в которых максимум 4 этажа.
Схема развития города внутрь
Если интерес к жилому строительству у инвесторов в Кировске вряд ли будет, то интерес к строительству отелей вполне может быть.
И тогда программа реновации может принять такой вид:
- Жителям города — новое комфортное жилье
- Инвесторам — освободившиеся дома под отели
На наш взгляд, в Кировске есть потенциал для реализации инвестиционных проектов строительства частных отелей. Многие города, сталкивающиеся с оттоком населения, ищут применение высвобождающимся площадкам, развивая город «внутрь». Если принять эту точку зрения, микрорайон Кукисвумчорр будет выглядеть не как проблема, а как огромное поле возможностей.
Периодически в головах местных управленцев возникают амбициозные планы работы с частными инвесторами. Только тратится эта творческая энергия, на наш взгляд, не на то, что нужно.
Например, кому нужны площади под застройку на «Поле Умецкого»? Мы с нынешней территорией города не можем разобраться, зачем же пытаться осваивать новые территории?
Вам не кажется это абсурдом, что частные инвесторы будут вкладываться в строительство вдали от горнолыжных подъемников, вдали от магазинов, той же самой «Ледовой арены»? В какой-то темной глухомани со смутными перспективами?
Между тем, в самом городе гостиниц остро не хватает. Наиболее востребованы площадки под гостиницы именно внутри города, как можно ближе к точкам туристического притяжения: подъемникам, парку, озеру, площади, ледовой арене, аквапарку (дай-то Бог он не будет построен там же, где БигВуд). Вспомните, когда-то даже всерьез обсуждалось создание гостиницы на базе нынешнего управления «Апатита». Хотели продать или сдать в аренду эту здание какой-нибудь крупной сети, типа Park Inn. На месте комбината вполне вполне мог появиться такой отель.
Проект не состоялся: видимо, крупная сеть отелей оценила перспективы Кировска не очень высоко в те времена. Но кто знает, может, сейчас эти времена изменились?
Центр города по-прежнему остается самым привлекательным районом с точки зрения туристов, а улица «50 лет октября», раз уж мы сегодня уделяем ей внимание — неплохое место для какого-нибудь частного отеля. Рядом с парком и горой, а также с видом на красивое озеро! Здесь могли бы сойтись интересы частного инвестора и жителей города, если бы какой-нибудь сильный управленец озаботился этим вопросом:
- удлиняем первые три дома на один подъезд, увеличивая количество квартир
- проводим полную реновацию этих домов в стиле «сталинский классицизм»
- переселяем жильцов в новые дома
- на месте последнего дома у парка строим отель
Отель в таком стиле мог бы добавить красоты и самобытности городу и при этом не копировать стиль Швейцарии или Германии. На картинке выше изображен вот этот дом из Кисловодска, спроектированный в 1910 году российским архитектором и инженером Михаилом Вьюнковым:
Конечно, это лишь фантазия. На тему того, что инвестору может быть выгодно вкладывать деньги внутри города, а не за его пределами. А жители могут получить прямую выгоду от таких вложений.
Схема Калининграда
Отдельно про эти синие дома: мы взяли их из Калининграда. Опыт реконструкции хрущевок у этого города просто потрясающий.
Как выяснилось, именно такие дома, в стиле «сталинский классицизм» наиболее импонируют жителям России. Потому что они самобытны, красивы, стильны. Ассоциируются с советской эпохой и фундаментальным качеством.
В Калининграде эти дома сделали на базе обычных хрущевок. Интересно, что с этой целью властям города не пришлось даже заказывать отдельный проект. Были отрисованы паспорта домов, по которым и провели реновацию. Делали это очень быстрыми темпами к чемпионату мира — собственно, это и есть «Калининградская схема». Когда есть политическая воля, появляются и деньги, и возможности. Можно годами стоять на одном месте, как это происходит в Кировске. А можно взять — и сделать, как в Калининграде.
Нам удалось связаться с администрацией г.Калининграда и получить паспорта этих домов:
Варианты в другом цвете:
Было бы очень здорово, если бы в Кировске у властей было столько же желания и энтузиазма как у властей города Калининграда — провести реновацию жилфонда не «для галочки», а круто и классно. Превратить наши убогие хрущевки в сталинки. Сделать из Кировска город такой же красивый, как города Швейцарии, а в чем-то даже лучше 🙂
Отправить ответ